Die Nebenkosten im Immobilienkredit werden in zwei Kategorien unterteilt: Finanzierungsnebenkosten und mögliche Kaufnebenkosten. Die Finanzierungskosten können deutlich variieren, denn hierzu werden unter anderem Immobilienbewertung, Grundbuchgesuche oder Vertragsausfertigungskosten gezählt. Wie clevere künftige Immobilienbesitzer ihre Kredite kalkulieren und wo Einsparpotenzial besteht, verraten folgende Tipps.
Ca. 5 % Finanzierungsnebenkosten: Darauf sollten Immobilienbesitzer unbedingt achten
Der Traum vom Haus ist zum Greifen nah, aber häufig genügt das eigene Kapital nicht, um ihn sich zu erfüllen. Finanzierungen durch Kreditinstitute können bei der Realisierung helfen, sind aber oft kostspielig. Wer einen Immobilienkredit beanspruchen möchte, sollte in jedem Fall auf die Finanzierungsnebenkosten, kurz FNK, achten. Die zusätzlichen Kosten für den Immobilienkredit betragen ca. 5 % und bilden sich aus verschiedenen Bestandteilen:
- Grundbuchsicherungsgebühr
- Bearbeitungsgebühr des Kreditinstitutes
- weitere Kosten, beispielsweise Immobilienbewertung oder Beglaubigungskosten
Die Höhe der Finanzierungsnebenkosten beim Immobilienkredit kann abhängig vom Kreditinstitut deutlich variieren. Wer einen Immobilienkredit online beantragen möchte, hat deutlich bessere Möglichkeiten, um die kostengünstigsten Konditionen zu finden. Schließlich können die Kosten für die Nebengebührensicherstellung beispielsweise zwischen 1,40 % und 1,56 % variieren. Auch die Gebühren bei der Bank zur Bearbeitung der Baufinanzierung liegen erfahrungsgemäß zwischen 2 % und 3 % des Gesamtkreditvolumens. Die Finanzierungsnebenkosten variieren allgemein zwischen 4,5 % und über 5 %.
Tipp: Finanzierungsnebenkosten in der Gesamtkreditsumme kalkulieren
Häufig vergessen Immobilienbesitzer ihre Finanzierungsnebenkosten, wenn es um die genaue Planung der Kreditsumme geht. Wer über wenig Eigenkapital verfügt, sollte unbedingt vorab eine genaue Prognose der benötigten Kreditsumme abgeben, um spätere kostenaufwendige Nachfinanzierungen zu vermeiden.
Die Nebenkostenfalle bei der Immobilienfinanzierung vermeiden: Kauf- und Darlehensnebenkosten unbedingt vorab genau kalkulieren und Kreditangebote vergleichen | pixabay.com
So handhaben Kreditinstitute die Finanzierungsnebenkosten: Drei Varianten
Um sich den Lebenstraum aus Stein und Beton zu erfüllen, können Immobilienbesitzer meist aus drei verschiedenen Darlehensvarianten wählen. Die Kreditinstitute schlagen die Finanzierungskosten auf den Gesamtkredit auf, sodass beispielsweise aus einer Finanzierungssumme von einer eigentlichen Finanzierungssumme von 200.000 € bei 5 % Finanzierungsnebenkosten eine Kreditsumme von 210.000 € wird.
Die zweite Variante besteht darin, dass die Finanzierungskosten vom Gesamtdarlehen abgezogen werden. Wer 200.000 € beantragt, bekommt nur 190.000 € ausgezahlt. Die dritte Variante besteht bei einer gesonderten monatlichen Ratenzahlung, die zusätzlich zum Tilgungsbetrag besteht. In der Praxis ist diese Handhabung zwar unüblich, dennoch gibt es sie vereinzelt.
Die Kaufnebenkosten bei der Darlehenskalkulation niemals vergessen
Damit die gewünschte Darlehenssumme für den Kauf der Immobilie auch genügt, um sämtliche Nebenkosten zu decken, sollte vorab auch die Kalkulation der Kaufnebenkosten erfolgen. Hierzu gehören: Grunderwerbsteuer, Gebühren für die Eintragung in das Grundbuch (Intabulationsgebühr), Treuhandabwicklung sowie gegebenenfalls Maklergebühren. Vor allem die Grunderwerbsteuer kann stark variieren, denn sie werden durch die Gemeinden selbst festgesetzt. Durchschnittlich liegt die Grunderwerbsteuer bei 3,5 %, die Intabulationsgebühr bei 1,1 % und die Treuhandabwicklung bei ca. 2 % (ohne Mehrwertsteuer). Die Gebühr für den Makler wird mit durchschnittlich 3,6 % kalkuliert.
Daraus ergeben sich Kaufnebenkosten mit ca. 10,6 % des Gesamtpreises für den Kauf der Immobilie. Wer auf den Makler verzichten kann, spart und zahlt ca. 7 %. Immobilienbesitzer sollten stets vorab sämtliche Kaufnebenkosten sowie mögliche Finanzierungsnebenkosten genau kalkulieren, um ein finanzielles Defizit oder sogar eine erforderliche Nachfinanzierung zu umgehen. Letztere ist häufig möglich, aber mit zusätzlichen Kostenaufwendungen (u. a. erneute Bearbeitungs- und Prüfungsgebühren) verbunden.
Clevere Immobilieninteressenten vergleichen die Darlehensangebote vor allem auf Basis des Effekttiefzinses, denn darin werden alle anfallenden (versteckten) Kostenaufwendungen für die Finanzierung berücksichtigt | pixabay.com
Beispiel für Kostenkalkulation der Kaufnebenkosten
Der Kaufpreis eine Immobilie beträgt 250.000 €. Abhängig davon, wo die Immobilienbesitzer ansässig sind, könnte der erforderliche Finanzierungsbetrag Tausende Euro Unterschied bringen. Eine Immobilie in Berlin würde beispielsweise ca. 279.000 € kosten, eine Immobilie in Hamburg ca. 274.000 €. Diese Kostenunterschiede kommen vor allem aufgrund der Grunderwerbsteuer zustande. In Berlin beträgt sie 6 %, in Hamburg 4,5 %. Das ergibt einen Betrag von 15.000 € (in Berlin) bzw. 11.250 € in Hamburg. Unterschiede bestehen auch bei der möglichen Maklercourtage. Sie beträgt in Berlin beispielsweise 3,57 % (macht 8.925 €) und in Hamburg 3,12 % (7.800 €). Hinzu kommen die Notarkosten von durchschnittlich 1,5 % (jeweils 3.750 €) sowie der Grundbucheintrag mit ca. 0,5 % (1.250 €).
Faustregel: Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, muss mit Nebenkosten zwischen 10–15 % des Kaufpreises rechnen. Alle, die sich den Traum der Immobilie mit dem eigenen Neubau erfüllen möchten, müssen mit Nebenkosten zwischen 15 % und 20 % kalkulieren.
Tipp: Beim Vergleich der Darlehensangebote auf Effektivzinsen achten
Clevere Immobilienbesitzer kalkulieren nicht nur Finanzierungs- und Kaufnebenkosten vor der eigentlichen Kreditanfrage, sondern konzentrieren sich beim Vergleich auch auf die Effektivzinsen. Kreditinstitute geben bei den Darlehensangeboten Nominalzinssatz bzw. Sollzinssatz an, allerdings sind hier keine Kontoführungskosten, relevante Versicherungsbeiträge usw. berücksichtigt. Deshalb sollte der Effektivzins stets als Vergleichskriterium der Darlehensangebote gelten. Ein Beispiel verdeutlicht die unterschiedliche Aussage der Zinssätze: Der Immobilientraum soll mit einer Darlehenshöhe von 100.000 € realisiert werden. Bei den Finanzierungsnebenkosten, die in diesem Fall gar nicht zur Verfügung stehen, müssen auch Zinsen gezahlt werden. Dadurch würde der Gesamtzinssatz der Finanzierung steigen.
Würde das Kreditinstitut nur den Nominalzins angeben, würde der Faktor keine Berücksichtigung finden und die tatsächlichen Kreditkosten damit falsch dargestellt werden. Damit Darlehensnehmer maximale Transparenz bei den Kosten und der tatsächlich ausgezahlten Kreditsumme erhalten, stets den Effektivzinssatz bei den Kreditangeboten vergleichen.
Tipp: Fördermöglichkeiten nutzen, um Darlehenssumme zu verringern
Es gibt zahlreiche Förderprogramme der KfW, bei denen künftige Immobilienbesitzer unterstützt werden. Es gibt beispielsweise kostengünstige Darlehen für den Kauf selbst genutzter Immobilien oder für anstehende Sanierungen. Abhängig vom Förderprogramm erhalten Immobilienbesitzer bis zu 100.000 €, müssen dafür jedoch einen Antrag stellen und einige Voraussetzungen erfüllen.
Wer bereits stolzer Besitzer einer Immobilie ist, diese allerdings mithilfe eines Darlehens energetisch sanieren bzw. aufrüsten möchte, kann sich ebenso über zahlreiche Förderoptionen freuen. Alternative Energiegewinnung für Strom und Wärme werden beispielsweise mit bis zu 100 % der Investitionskosten und 100 % der Auszahlung gefördert. Clevere Immobilienbesitzer nutzen diese Förderprogramme, um bei den Darlehenskosten zu sparen und das Kreditvolumen zu reduzieren. Durch die Kombination öffentlicher Fördermittel mit attraktiven Zinskonditionen ergibt sich häufig ein enormes Sparpotenzial. Um solche Fördermöglichkeiten nutzen zu können, müssen die KfW-Förderoptionen beantragt und über die eigene Bank abgewickelt werden.
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