Mit dem Traum vom eigenen Heim geht häufig die Vorstellung von einer gewissen Freiheit und Unabhängigkeit einher. Das macht durchaus auch Sinn. Man ist nicht mehr von einem Vermieter abhängig und außerdem gelten Immobilien als eine solide Anlageform für das Alter. Es sprechen viele Gründe dafür, ein Haus zu kaufen oder zu bauen. Allerdings hört das Freiheitsgefühl schnell auf, wenn man sich mit den ganzen Bauverordnungen, Gesetzen und Richtlinien auseinandersetzen muss. Bei Themen wie etwa Bebauungsplänen, bundes- und länderspezifischen Vorgaben ist es nicht immer leicht den Überblick zu behalten.
Potentielle Grundstücke überprüfen
Das sollte in der Regel vor dem eigentlichen Bau geschehen. Denn es gibt für Bauherren wohl nichts Ärgerlicheres, als wenn man ein Grundstück kauft und es überhaupt nicht bebaubar ist. Hier greift das Baurecht. Das regelt, ob und in welcher Art ein Grundstück bebaut werden darf. In der Regel ist die Bebaubarkeit dabei von zwei Faktoren abhängig:
- Grundbuch: Hier sind alle notwendigen Informationen rund um das Grundstück festgehalten. Dort findet man die aktuellen Eigentumsverhältnisse und auch die Rechte, die mit damit in Verbindung stehen. Daraus geht unter anderem hervor, ob andere Personen ein Wegrecht besitzen oder ob das Stück Land mit Grundschulden belastet ist.
- Lage innerhalb einer Gemeinde: Verfügt die Gemeinde über einen Bebauungsplan und in liegt das Grundstück darin, hat man gute Chancen, dass es bebaubar ist. Die Gemeinde ist hier zu einer Auskunft verpflichtet. In der Regel ist es fast immer möglich, auf einem solchen Grundstück zu bauen. Gibt es für die Gemeinde keinen Bebauungsplan, liegt das Grundstück aber im Zusammenhang bebauter Ortsteile, ist die Bebaubarkeit unter anderem von der Bauordnung des Bundeslands, der Gemeindesatzung und auch der näheren Umgebung abhängig. Liegt das Grundstück im Außenbereich einer Gemeinde oder Kommune ist das Bebauen nur in Ausnahmefällen möglich.
Wenn man nicht selbstständig beurteilen kann, ob ein Grundstück bebaubar ist, sollte man einen Architekten oder die zuständigen Ämter einschalten, um die Verhältnisse zu klären.
Einschränkungen durch Bebauungsplan
Hat man das Grundstück soweit überprüft und die Bebaubarkeit festgestellt, kann es endlich an die Planung der eigenen vier Wände gehen. Hierzu sollte man allerdings einen Blick in die Landesbauordnung und insbesondere den jeweiligen Bebauungsplan werfen, sofern einer existiert. Man kann mit seinem Bauvorhaben nämlich nicht einfach drauflos arbeiten, sondern muss sich an verschiedene Vorgaben halten, die in diesen Verordnungen festgehalten sind. In der Regel wird in einem Bebauungsplan für jedes Grundstück festgelegt, was darauf passieren soll. Welche Bauvorschriften sind zu erfüllen? Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?
Mit diesem eingeschränkten Gestaltungsspielraum soll die Einheitlichkeit der Umgebung gewahrt bleiben – was beispielsweise beim Anbauen an ein bestehendes Haus direkt einleuchtet. Am leichtesten lassen sich diese Vorgaben wohl mit Hilfe eines Fertighauses umsetzen. Hier kann man die verschiedenen Modelle ganz einfach nach den Vorgaben des Bebauungsplans entwerfen. Generell sind viele verschiedene Bauweisen möglich, vom Bungalow bis hin zur Stadtvilla. Auf diese Weise lassen sich die Vorgaben für den Bau schnell und einfach umsetzen.
Grundsätzlich können Bebauungspläne folgende Aspekte abdecken:
- Nutzungsform (Gewerbe oder Wohnraum)
- Art des Gebäudes und der Standort auf dem Grundstück
- Bauweise (offen oder geschlossen, Reihenhaus oder freistehend)
- Nicht bebaubare Flächen
- Aussehen und Form des Dachs
- Stockwerke eines Hauses
- Gestaltung der Hausfassade (Farbe und Art)
- Verhältnis bebaute und nicht bebaute Fläche auf dem Grundstück
- Abstände zu anderen Grundstücken
Wie man sieht, kann so ein Bebauungsplan die Gestaltung des zukünftigen Traumhauses stark beeinflussen und oft einschränken. Neben all diesen Beschränkungen haben Bauherren dank eines Bebauungsplans aber auch Rechte. Entspricht das eigene Bauvorhaben nämlich den Vorgaben des Plans sind die Ämter im Prinzip dazu verpflichtet, den Bau zu genehmigen. Sollte kein Bebauungsplan vorliegen, sollten sich Bauherren an der Optik und den Bauweisen der benachbarten Grundstücke und Häuser orientieren. Hier müssen die entsprechenden Behörden jeweils von Fall zu Fall entscheiden.
Ohne Bebauungsplan beim Amt erkundigen
Wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist, herrscht in der Regel immer etwas Unsicherheit, ob das Bauprojekt wie geplant realisierbar ist. Hier kann eine Bauvoranfrage Klarheit bringen. Dadurch kann im Vorfeld schon abgeklärt werden, ob das Vorhaben theoretisch möglich ist. Denn um eine Baugenehmigung erst einmal zu bekommen, müssen auch ohne Bebauungsplan bestimmte Bestimmungen und technische Vorgaben eingehalten werden. Vorsicht: Bei einer Bauvoranfrage handelt es sich nicht um eine Genehmigung, obwohl sie zumindest eine gewisse Rechtsverbindlichkeit besitzt. In manchen Bundesländern ist es möglich sogar ohne Baugenehmigung zu bauen.
Allerdings muss der Bau bei dem entsprechenden Amt gemeldet werden. Das hat dann wiederum eine die Möglichkeit innerhalb einer gewissen Frist zu widersprechen. In jedem Fall sollte man auf keinen Fall mit dem Bau beginnen, bevor diese Phase verstrichen ist oder man eine Baugenehmigung hat.
Bei Missachtung drohen Strafen
Werden Bauvorschriften missachtet, kann das bedeuten, dass keine Baugenehmigung erteilt wird. Entscheidet man sich dennoch mit dem Bau fortzufahren, kann das ziemlich große Konsequenzen für den Bauherren haben. Je nach Größe des Hauses und nach Bundesland können Strafen in Höhe von 50.000 Euro auf einen zukommen. Eine nachträgliche Genehmigung ist zwar möglich, wenn auch nicht immer ganz einfach. Man muss nämlich nachweisen können, dass das Haus beim Bau den entsprechenden Vorschriften entsprochen hat. Viel besser, günstiger und stressfreier ist wohl der offizielle Weg.
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