Architekten befassen sich nicht nur mit Entwurf, Planung und Durchführung von Neubauten. Sie leisten auch bei Altbausanierungen wertvolle Dienste. Die Neugestaltung von Bestandsbauten beinhaltet viele Problemfelder. Daher sollte ein auf Altbausanierungen spezialisiertes Architekturbüro eingebunden werden, wenn ein Altbau durch Anbauten oder bauliche Umgestaltungen einer neuen Bestimmung zugeführt werden soll. Auch die Bauleitung kann durch einen Architekten übernommen werden.
Macht es Sinn ein Architekturbüro zu beauftragen?
Baugrundstücke und Baumaterialien sind heutzutage rar und teuer. Es macht daher Sinn, einen Bestandsbau zu sanieren, zu erhalten und modernen Standards anzupassen. Das kann jedoch ebenfalls eine kostenintensive und komplexe Angelegenheit werden. Darum sollte bei der Sanierung von Altbauten ein erfahrenes Architekturbüro wie „KAI Architekten – Architekturbüro für Altbausanierung“ eingebunden werden.
Kosteneffizienz wird erreicht, wenn ein Architekturbüro die Sanierung konzipiert, plant und ihre Durchführung überwacht. Entscheidend ist der Umfang der Sanierungsarbeiten. Für normale Modernisierungsvorhaben genügen gute Handwerker, ein Energieberater und ein Innenarchitekt. Sollen jedoch wegen einer geplanten Nutzungsänderung Veränderungen an der Raumaufteilung und der Bausubstanz vorgenommen werden oder die Immobilie unterliegt dem Denkmalschutz, ist ein Architekturbüro anzuraten.
Jedwede Neugestaltung der Bausubstanz erfordert Statiker und Architekten. Diese übernehmen die Verantwortung für die Umbaupläne. Der Architekt koordiniert die eingebundenen Gewerke. Er überwacht den Fortgang der Altbausanierung. Ohne eine ihm unterzeichnete Baugenehmigung könnte weder ein Anbau noch der Ausbau des Dachgeschosses zu einer Atelierwohnung begonnen werden. Der Umbau eines ehemaligen Ladengeschäftes zu einer Wohnung bedarf der Baupläne eines Architekten für den Bauantrag.
Steht der Altbau unter Denkmalschutz, kommen automatisch strenge Auflagen zum Tragen. Umbauren an denkmalgeschützten Immobilien dürfen nicht ohne Genehmigung der Denkmalschutzbehörde vorgenommen werden. Ein Architekturbüro mit entsprechender Sachkunde darf den Bauantrag stellen und kann dank entsprechender Kenntnisse Fördergelder beantragen.
Wie kann ein Architekt unterstützen?
Im Prinzip sind die Aufgabenfelder eines Architekten bei der Altbausanierung dieselben wie bei der Neubau-Planung. Bauliche Neugestaltungen an Altbauten ergeben meist eine veränderte Nutzfläche samt einem anderen Grundriss. Die estehende Bausubstanz mit der gewünschten Modernisierung des Wohnkonzeptes in Einklang zu bringen, ist anspruchsvoll. Von Bauherren gewünschte Veränderungen an der Bausubstanz können ohne Begehungen durch Architekten und Statiker nicht vorgenommen werden.
Durch eine Prüfung der Realisierbarkeit kann festgestellt werden, welche Änderungen an dem Sanierungsvorhaben notwendig sind. Erst dann kann die Sanierungsplanung vorgenommen werden. Die vom Architekturbüro erstellten Baupläne werden dann samt dem Bauantrag bei der Baubehörde eingereicht. Nach Erteilung der Baugenehmigung werden Aufträge an die eingebundenen Gewerke erteilt. Die beginnenden Baumaßnahmen werden überwacht und bis zur Bauabnahme begleitet.
Ein Architekt erkennt bauliche Mängel und fordert deren Beseitigung. Er beachtet die Besonderheiten der Bausubstanz von Altbauten. Als Problemfelder können an Altbauten
- marode Lichtschächte und enge Kellertreppen
- fehlender Schallschutz und baufällige Balkone
- mangelhafte Dämmung und Kältebrücken
- nicht beachtete Brandschutzmaßnahmen und ein undichtes Dach
ins Auge fallen. Damit sind zugleich potenzielle Kostenfaktoren benannt.
Oft muss die veraltete Haustechnik komplett erneuert werden. Altbauten haben meist keine nennenswerte Wärmedämmung. Die Heizung muss erneuert und modernen Standards angepasst werden. Die Installation von Wärmepumpen oder Solarmodulen muss eingeplant werden. Erfahrungsgemäß muss die gesamte Lichttechnik erneuert werden. Zudem müssen Einrichtungen für die Digitalisierung mitgedacht werden.
Welche Arbeiten seitens des Architekten sind unerlässlich?
Insbesondere in den beiden ersten Leistungsphasen ist die Arbeit eines Architekten für Altbausanierung anspruchsvoll und komplex. Anhand alter Dokumente und Grundrisse aus dem Bauarchiv müssen Statik, Raumaufteilung und Bausubstanz beurteilt werden. Das Aufmaß der Immobilie wird mit moderner Technik vorgenommen. Die Messergebnisse werden dem CAD-System des Architekturbüros zugeführt. Im Anschluss an die Vorarbeiten wird ein Gutachten über die Bausubstanz erstellt. Dabei arbeitet meist ein Bausachverständiger mit. Festgestellte Baumängel und eventuelle Schadstoff-Belastungen fließen ins Gutachten ein.
Altbauten aus den Sechzigern und Siebzigern können mit Asbest belastet sein. Rohre und Dämmungen müssen auf ihren Schadstoffgehalt untersucht werden. Die fachgerechte Entsorgung belasteter Materialien muss eingeplant werden. Besondere Berücksichtigung verlangen hölzerne Tragbalken und Holz-Bauteile bei der Begutachtung. Eine marode Dachkonstruktion verlangt die komplette Dacherneuerung. Sollen auf dem Dach Solarmodule montiert werden, muss die Dachkonstruktion ausreichend Tragfähigkeit aufweisen. Beim Bauamt muss ermittelt werden, ob die Immobilie denkmalgeschützt ist und ob An- und Umbauten unter entsprechenden Auflagen stehen. Sämtliche baurechtlichen Fragen müssen hier abgeklärt werden.
Zum Ende der ersten Leistungsphase dokumentiert der Architekt die gesamte Bausubstanz samt aller Installationen und Einbauten fotografisch. Zusammen mit dem Bauherren wird nun das weitere Vorgehen abgestimmt. Auf Basis dieser Abklärung kann ein Vorentwurf erstellt und diskutiert werden. Die Arbeiten, die der Architekt in den weiteren Leistungsphasen einbringen soll, werden besprochen und festgelegt.
In der Regel wird das Hinzuziehen eines Architekturbüros für Altbausanierung gemäß der „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“ (HOAI) vorgenommen und vertraglich geregelt. Die einzelnen Leistungsbereiche werden im Vertrag klar benannt. Der Umfang der geplanten Sanierungs-Arbeiten wird detailliert aufgeführt. Der Bauherr kann dem Architekturbüro lediglich die Erstellung der Baupläne, alternativ aber auch die Bauleitung, die Überwachung der Baufortschritte und der Endkontrolle vor der Bauabnahme anvertrauen.
Fazit
Bei manchen Sanierungsvorhaben an einem Altbau ist nicht unbedingt ein Architekt notwendig. Wenn eine in die Jahre gekommene Immobilie wie bisher weitergenutzt wird, aber modernisiert werden soll, kann diese Aufgabe mit Hilfe von Handwerkern und Energieberatern gelöst werden. Sollen im Rahmen der Altbausanierung jedoch größere bauliche Veränderungen wie ein Anbau, ein Dachgeschoss-Ausbau oder eine andere Raumaufteilung vorgenommen werden, ist die Einbindung eines Architekturbüros unerlässlich. Hier sind baurechtliche Fragen, Fragen des Denkmalschutzes, die Betrachtung statischer Probleme oder der Umbau ganzer Räume nicht mit Handwerkern alleine zu bewältigen. Es bedarf einer Baugenehmigung und korrekter Baupläne, die erstellt werden müssen.
Der Umfang, in dem ein Architekturbüro wie KAI Architekten bei einer Altbausanierung eingebunden wird, ist jedoch individuell unterschiedlich. Er hängt zum Teil mit der Qualität der Bausubstanz, vor allem aber mit den Umbauplänen des Bauherren zusammen. Mit der Beauftragung von KAI Architekten haben Bauherren einen Architekten eingebunden, der zugleich als Innenarchitekt und Landschaftsarchitekt für Altbausanierungen tätig ist.
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