Bauträger sind ein wichtiger Bestandteil der Immobilienbranche, denn sie kaufen Grundstücke, um diese zu bebauen und anschließend zu verkaufen. Diese Art von Projekten ist sehr oft mit hohen Investitionen verbunden und in den meisten Fällen führen Bauträger mehrere Projekte gleichzeitig durch.
Dies kann jedoch schnell zu einem großen Problem werden, da die finanziellen Mittel sehr schnell knapp werden können, bei mehreren & vor allem großen Projekten. Von daher ist man als Bauträger auf Finanzierungspartner angewiesen, die mit dem notwendigen Kapital helfen können, beispielsweise können das Banken und Investoren sein. Dabei werden sogenannte Bauträgerfinanzierungen aufgesetzt. Das sind Kredite, die auf die Bedürfnisse von Bauträgern spezialisiert sind und in den jeweiligen Verträgen sind alle Finanzierungsdetails aufgelistet. Neben diesem klassischen Weg gibt es auch modernere Wege an Kapital zu kommen, ohne das Eigenkapital zu stark zu belasten. Einer dieser Wege ist die Mezzaninfinanzierung, welche an späterer Stelle noch einmal thematisiert wird.
Was gibt es bei der Finanzierung zu beachten?
Eine Finanzierung für Bauträger ist meist sehr umfangreich und keine einfache Angelegenheit. Um wirklich genau kalkulieren zu können, wie viel Kapital nötig ist, muss ein Bauträger zwei Parameter im Blick behalten. Die Baukosten und die Bauzeit. Im Vorhinein ist es schwierig alles bis ins kleinste Detail zu planen und zu berechnen, da immer was dazwischenkommen kann. Dennoch muss man so präzise wie möglich kalkulieren, damit es im Nachhinein keine bösen Überraschungen gibt. Beispielsweise muss man Angebote von Bauunternehmen einholen, um eine erste Planung der Kosten aufzustellen. Auch die Bauzeit des geplanten Projekts muss ermittelt werden, da Bauträger im Normalfall vorfinanzieren, bis das Geld des Kunden da ist.
Auch muss man eine gewisse Bonität mitbringen, bevor man von der Bank Geld erhält, deswegen wird man im Vorfeld genau geprüft. Dabei holt sich die Bank Einblicke in die aktuelle finanzielle Situation und in den Jahresabschluss.
Probleme, die auftreten können
Einerseits gibt es das finanzielle Risiko bei einem großen Bauträgerprojekt. Die Banken müssen in der Regel früh eine Entscheidung treffen, in einer Zeit, in der es noch nicht sicher ist, wie hoch die Kosten für das Projekt wirklich sind.
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Zudem gibt es immer wieder unvorhersehbare Dinge, die passieren können. Beispielsweise kann sich das Projekt zeitlich stark verzögern, was zu finanziellen Engpässen führen kann. Auch muss das Projekt am Ende verkauft werden. Es gibt also zusätzlich ein kleines Verkaufsrisiko für Banken, denn die Nachfrage nach Immobilien kann sich auch schnell mal ändern und dies sollte man in den Berechnungen miteinplanen.
Eigenkapitalanteil bei der Bauträgerfinanzierung
Damit Banken eine Bauträgerfinanzierung genehmigen, ist ein gewisser Eigenkapitalanteil des Entwicklers nötig. Oft bis zu 30 %. Da das in der Praxis nicht leicht zu bewältigen ist, gibt es auch andere Finanzierungsformen neben Banken. Hier kommt die Mezzaninfinanzierung ins Spiel. Eine Mezzaninfinanzierung hilft Bauträgern den Eigenkapitalanteil zu senken und ermöglicht es die Projekte besser bewältigen zu können. Das Besondere an dieser Finanzierungsform ist die Tatsache, dass es eine Mischform aus Eigenkapital und Fremdkapital darstellt. Je nach Form kann es bilanziell dem Fremdkapital oder dem Eigenkapital zugeordnet werden.
Bei den Kapitalgebern handelt es sich oft um Unternehmen aus dem Bereich Private Equity. Diese gehen ein hohes Risiko bei der Finanzierung ein, erhalten aber auch einen fest vereinbarten Darlehenszins im Gegenzug. Oftmals auch einen Gewinnanteil. Meist wird das Mezzaninkapital als Darlehen abgewickelt, welches nachrangig besichert wird. Die Mezzaninfinanzierung ist eine gute Alternative zur klassischen Bauträgerfinanzierung. da diese den Eigenkapitalanteil senken und Banken mittlerweile zurückhaltender geworden sind was Kredite angeht. Sie müssen nämlich risikoreiche Kredite mit mehr Eigenkapital unterlegen.
Autor
Philipp Hain ist Inhaber der Vermögensberatung Reval Prime aus Wien. Das Unternehmen unterstützt Bauträger und Immobilienentwickler mit maßgeschneiderten Finanzierungskonzepten.
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