ImmobilienbesitzerInnen sind schon seit geraumer Zeit alarmiert, möchte der Bund doch die Grundsteuerregelungen auf den neuesten Stand bringen. Dafür müssen die EigentümerInnen von Immobilien bis zum 31.01.2023 die aktuellen Grundstückswerte ihrer Immobilien an das Finanzamt übermitteln.
Wer die Frist verpasst, muss mit drakonischen Strafen bis zu 25.000 Euro rechnen. Das Problem wird dadurch verschärft, dass die Bearbeitung digital erfolgt, dass dafür zuständige Steuerportal “Elster” jedoch oft überlastet ist. In Kraft tritt die neue Regelung ab 2025.
Was wird unter der Grundsteuer verstanden?
Die Grundsteuer oder Grundbesitzsteuer betrifft alle unbebauten und bebauten Grundstücke in Deutschland und wird einmal jährlich vom zuständigen Finanzamt erhoben. Jeder Immobilie wird eine eigene Steuernummer zugeordnet.
Als Grundbesitz gelten unter anderem die folgenden Einheiten:
- unbebaute und bebaute Grundstücke
- Eigentumswohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser
- Forst- und landwirtschaftliche Flächen
- Erbbaurechte an Grundstücken
Diese Grundsteuerarten werden unterschieden
Bei der Reform der Grundsteuer bleiben Teile der Berechnungsgrundlage erhalten und die Sätze werden angepasst. Wie bisher fallen die Abgaben, die sich auf Betriebe der Forst- und Landwirtschaft beziehen, unter Grundsteuer A. Die Grundsteuer B wird zur Berechnung von unbebauten Grundstücken, Teileigentum und Erbbaurechten herangezogen. Die Grundsteuer C wird mit der Reform neu eingeführt. Darunter fallen unbebaute Grundstücke, die sich in einem baureifen Zustand befinden.
Warum wird eine Änderung der Grundsteuer notwendig?
Mit der Einführung der neuen Grundsteuer verfolgt die Regierung zwei Ziele: Zum einen sind die jetzigen Bemessungsgrundlagen veraltet. In den alten Bundesländern wird die Grundsteuer mit Einheitswerten berechnet, die aus der letzten Erhebung von 1964 stammen. In den neuen Bundesländern wird sogar mit Werten gearbeitet, die seit 1935 nicht mehr angepasst wurden. Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe entschied daher schon 2019, dass ein solches Vorgehen den Gleichbehandlungsgrundsatz des Grundgesetzes verletzt, worauf eine Reform notwendig wurde.
Zudem bringt die zunehmende Wohnraumknappheit die Regierung in die Bredouille. Mit der Einführung der Grundsteuer C für baureife Grundstücke soll der Spekulation ein Riegel vorgeschoben werden. Man erhofft sich mit der Abgabe, dass diese Grundstücke nicht mehr gehalten werden, um Renditen zu optimieren, sondern dass der Bau neuer Wohnungen forciert wird.
Welche Daten werden benötigt?
Laut Bundesfinanzministerium sind nur noch wenige Daten zur Erhebung der neuen Grundsteuer notwendig. Die Angelegenheit verkompliziert sich jedoch, da jedes Bundesland das Recht hat, eigene Regelungen zur Anwendung zu bringen. Beim Bundesmodell, welches 11 Bundesländer (Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Bremen, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Saarland, Rheinland-Pfalz) bevorzugen, werden neben der Steuernummer oder dem Aktenzeichen die Grundbuchdaten benötigt:
- Grundstücksart
- Baujahr der Immobilie(n)
- Bodenrichtwert vom 01.01.2022
- die vorhandenen Wohn- bzw. Nutzflächen
- Anzahl der Garagen- und Stellplätze
Die Daten sind auf der Webseite des jeweiligen Bundeslandes im Kapitel “Grundsteuer” zu finden. Außerdem kann ein gebührenpflichtiger Grundbuchauszug angefordert werden.
Baden-Württemberg dagegen wendet das Bodenwertmodell an. Dabei ist der Bodenwert die entscheidende Bewertungsgröße. Die restlichen Bundesländer Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Bayern berechnen die Grundsteuer nach verschiedenen Ausprägungen des Flächenmodells, wobei die Wohn- und Nutzfläche als entscheidende Parameter zur Berechnungsgrundlage dienen.
Wie errechnet sich die zukünftige Grundsteuer?
Der Grundsteuersatz errechnet sich durch die Multiplikation der folgenden drei Faktoren:
- Grundsteuerwert, der den jetzigen Einheitswert ersetzt
- Grundsteuermesszahl
- Hebesatz der jeweiligen Gemeinde
Dabei wird der Grundsteuerwert für jedes Grundstück vom zuständigen Finanzamt festgelegt. Er bündelt zahlreiche Faktoren wie die Art des Grundstückes, das Alter der vorhandenen Immobilie und eventuell zu erzielende Mieteinnahmen. Die Grundsteuermesszahl ist ein Wert, der sich auf 0,031 bis 0,034 % des Grundsteuerwertes bezieht. Die Multiplikation von Grundsteuerwert und Grundsteuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag. Wie bisher wird der Grundsteuermessbetrag in einem letzten Schritt mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert, um den Betrag der zu zahlenden Grundsteuer zu ermitteln.
Wer muss keine Grundsteuer zahlen?
Von der Grundsteuer sind laut Grundsteuergesetz Immobilien und Grundstücke befreit, die mildtätigen, gemeinnützigen und hoheitlichen Zwecken dienen. Darunter fallen unter anderem Schulen, Krankenhäuser, Alten- und Pflegeheime sowie alle öffentlichen Einrichtungen. Auch ein Erlass der Grundsteuer ist möglich, sofern der Antrag dazu bis zum 31. März gestellt wird. Dies betrifft Wohnungen und Mietshäuser, die teilweise oder ganz leer stehen, obwohl deren Mietzins in marktgerechter Höhe erhoben wird.
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