Zinshäuser sind Häuser, in denen die Mieteinheiten vermietet werden. In Deutschland wird häufiger der Begriff „Mietshaus“ verwendet, in Österreich ist noch immer das Zinshaus geläufig. Subventionierte Wohngebäude von Wohnbaugesellschaften gehören nicht zur Gruppe der Zinshäuser, weil das Zinshaus eine bestimmte Praxis beinhaltet. Zinshäuser gibt es vor allem in vornehmeren Wohnsiedlungen.
Investieren und Mietzins sichern
Vor dem Zweiten Weltkrieg investierten viele wohlhabende Investoren in Immobilien. Ihr Ziel, Gebäude mit mehreren Wohneinheiten zu erwerben, diente der eigenen Einkommenssicherung. Neben dem Kaufpreis mussten die Investoren in die Immobilien investieren, denn gewöhnlich wurden Zinshäuser gekauft, in denen gutverdienende Bürger einziehen sollten und die hatten eben andere Ansprüche als ärmere Bürger. Von jedem Mieter konnten die Eigentümer einen Mietzins verlangen. Der wurde durch die Mieter monatlich entrichtet, selten wurden anderen Zahlungskonditionen vereinbart. Bis heute ist es üblich, dass Mieter, ob in einem Zinshaus oder Mietshaus, einer Wohnbaugesellschaft, die Miete an den Vermieter zu Beginn im Voraus eines Monats überweisen.
Die Regelung weicht von dem Grundprinzip „erst Arbeiten dann Lohn erhalten“ ab. Vermieter sind einerseits Arbeiter, die für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich sind, andererseits Dienstleister, die dem Mieter ein Objekt langfristig bereitstellen und dafür eine Entschädigung erhalten. Der Gesetzgeber wendet in dem Fall das Dienstleistungsprinzip an und sieht vor, dass Vermieter berechtigt sind, erst die Miete zu erhalten und dann die Räume freigeben müssen, die vertraglich vereinbart dem Mieter überlassen werden.
Zinshäuser sind beliebte Immobilien
Die Nachfrage nach Zinshäusern lässt bis heute nicht nach. In Deutschland und Österreich sind viele auf der Suche nach Verkäufern eines Mietzinshauses. Als potenzielle Käufer gelten Privatinvestoren und keine Wohnbaugesellschaften, die bei Erwerb eines Zinshauses die Statuten dafür verlieren und die Immobilie in ein Wohnbaumietshaus umgewandelt werden würde. Wer ein Zinshaus verkaufen möchte, sollte unbedingt vorher mit einem erfahrenen Makler für Zinshäuser Kontakt aufnehmen, der in Deutschland und Österreich operiert. Das vergrößert den potenziellen Käuferkreis. Denn auch Investoren aus Hamburg haben Interesse an Zinshäusern in schönen Wohnanlagen in Wien oder Graz.
Wie viel die Immobilie tatsächlich wert ist, wird durch ein Gutachten ermittelt. Inhaber eines Zinshauses können einen Makler oder das Gutachten privat beauftragen und dadurch Geld sparen. Des Weiteren ist immer zu beachten, dass Spekulanten auf dem Wohnungsmarkt aktiv agieren und versuchen, viele Wohneinheiten zu günstigen Preisen aufzukaufen, die später zweckentfremdet werden.
Behandlung und Verwaltung eines Zinshauses
Zinshäuser unterliegen keiner Mietzeitfrist. Das bedeutet, wer ein Zinshaus erwirbt und anschließend die Wohneinheiten an solide Mieter vermietet, der schließt mit diesen einen zeitlich unbefristeten Mietvertrag. Als Gegenleistung darf der Inhaber der Immobilie den Mietzins an die Inflation anpassen. Den Mietern sind die Einheiten in einem ordentlichen Zustand zu übergeben, denn der Mietzins deckt in der Regel alles ab, was an Serviceleistungen durch den Vermieter möglich ist. Den Mietern ist ein Ansprechpartner zur Verfügung zu stellen, der im Sinne des Eigentümers handelt und dessen Verwaltungsarbeiten abnimmt, sofern ein Eigentümer die Aufgaben nicht selbst übernimmt.
Zu den Dienstleistungen gehört der Hausmeisterservice, der sicherstellt, dass das Gebäude in Intervallen gereinigt wird und die allgemeinen Bereiche der Immobilie instand gehalten werden. Hausmeister sind auch dafür zuständig, dass die Geh- und Fahrwege zur Immobilie gereinigt sind und im Winter von Schnee und Eis befreit werden. Was die Verwaltungsaufgaben angehen, zu denen die Ausstellung der Mietverträge gehört sowie die Schlüsselübergabe und Besichtigungstermine für potenzielle Neumieter, kann der Eigentümer das getrennt von den Hausmeisterleistungen organisieren.
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