Wenn es darum geht, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, stellt sich für die meisten Menschen zuallererst die Frage aller Fragen: Wie soll ich mir das denn überhaupt leisten können? Und das ist mehr als verständlich, denn immerhin geht es in den meisten Fällen um einen sechsstelligen Betrag – und den haben vermutlich nur die wenigsten mal ebenso unter der Matratze versteckt. Allerdings gibt es da ja praktischerweise noch die sogenannte Immobilienfinanzierung, die nicht zuletzt aufgrund historisch niedriger Bauzinsen eine interessante Möglichkeit darstellt, sich den angesprochenen Traum am Ende doch noch erfüllen zu können. Aber was ist das eigentlich genau? Wie läuft so ein Baukredit ab? Und was hat es mit den zahlreichen und meist recht komplizierten Fachbegriffen auf sich?
Bei einer Immobilienfinanzierung – die auch unter den Begriffen Bau- oder Hauskredit und Baufinanzierung bekannt ist – handelt es sich einfach gesagt um einen Ratenkredit, der dem allseits bekannten Konsumentenkredit (zum Beispiel für eine neue Waschmaschine oder einen smarten Fernseher) vom Ablauf her ziemlich ähnlich ist. Allerdings gibt es einige recht signifikante Unterschiede, die direkt ins Auge fallen: Zum einen geht es bei einer Baufinanzierung um deutlich höhere Summen – und zum anderen sind die Zinsen in der Regel auch viel niedriger, als bei einem Standardkredit.
Darüber hinaus ist der Darlehensbetrag nach dem Ablauf der Zinsbindung im Normalfall noch nicht vollständig getilgt, sodass die verbleibende Restschuld mithilfe einer Anschlussfinanzierung beglichen werden muss. Und da es bei einer Immobilienfinanzierung um viel Geld geht, verlangt die Bank verständlicherweise gewisse finanzielle Sicherheiten – meist in Form einer Grundschuld, die in das Grundbuch eingetragen wird. Das waren recht viele Fachtermini, oder? Dann ist es jetzt an der Zeit, etwas Licht ins Dunkle zu bringen.
Immobilienfinanzierung leicht verständlich: Die wichtigsten Schlagworte und ihre Bedeutung
Da es sich bei einer Immobilienfinanzierung um ein recht komplexes Finanzkonstrukt handelt, möchten wir im Folgenden die wichtigsten Fachbegriffe etwas genauer unter die Lupe nehmen und erklären, worum es sich dabei eigentlich genau handelt und was sie konkret bedeuten. Und vorab noch ein kleiner Tipp: Bevor man sich dazu entscheidet, einen Baukredit aufzunehmen, sollte man nicht nur die verschiedenen Angebote ganz in Ruhe miteinander vergleichen, sondern zudem auch einen unabhängigen Finanzexperten zu Rate ziehen, um möglichst perfekt vorbereitet in das Gespräch mit dem zuständigen Bankberater gehen zu können.
Die Grundschuld
Bei der Grundschuld handelt es sich um ein sogenanntes Grundpfandrecht – welches in das Grundbuch der betreffenden Immobilie eingetragen wird – und es der Bank ermöglicht, die Immobilie per Zwangsversteigerung veräußern zu können, falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig werden sollte. Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld orientieren sich an dem Kaufpreis der Immobilie und belaufen sich in der Regel auf rund 0,5 bis 1 Prozent der Gesamtkosten.
Das Grundbuch
Das Grundbuch, welches bei dem zuständigen Grundbuchamt einsehbar ist, beinhaltet sämtliche Informationen über die Eigentumsverhältnisse des betreffenden Grundstückes. Zudem werden darin alle bestehenden Grundpfandrechte, eventuelle Beschränkungen und Lasten, sowie die Flurnummer und die genaue Lagebezeichnung aufgeführt.
Restschuld und Anschlussfinanzierung
Aufgrund der meist sehr kurzen Laufzeiten, sind nur die wenigsten Baukredite zum Ende der Zinsbindung komplett abbezahlt. Bei dem verbleibenden Betrag handelt es sich um die sogenannte Restschuld, die in der Regel über eine passende Anschlussfinanzierung weiterfinanziert wird. Zwar ist auch eine Verlängerung des bestehenden Darlehens möglich, jedoch stellt eine Anschlussfinanzierung meist die finanziell günstigere Variante dar.
Das Eigenkapital
Die Summe, die der Käufer eines Hauses aus der eigenen Tasche in die Immobilienfinanzierung mit einbringen kann, nennt sich auch Eigenkapital(anteil). Zum Eigenkapital zählen allerdings nicht nur das Barvermögen, sondern ebenso eventuell vorhandene Bausparguthaben, Vermögen aus Wertpapieren und andere liquide Vermögenswerte. Gut zu wissen: Wer bei der Baufinanzierung möglichst auf Nummer sicher gehen möchte, sollte mindestens 20 (oder besser 30) Prozent der gesamten Kaufsumme als Eigenkapitalanteil zur Verfügung haben.
Die 100- und 110-Prozent-Finanzierung
Wer den Immobilienkauf hingegen komplett ohne eigenes Kapital angehen möchte, benötigt eine 100- respektive 110-Prozent-Finanzierung. Während bei der ersten Variante nur der Kaufpreis komplett von der Bank getragen wird – und der Kreditnehmer die (Kauf-)Nebenkosten übernimmt – laufen bei der 110-Prozent-Finanzierung alle Kosten komplett über den Baukredit.
Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung
Die meisten Banken bieten dem Kreditnehmer in der Regel die Möglichkeit, eine sogenannte Sondertilgung vorzunehmen – beispielsweise dann, wenn ein Erbe oder eine Sonderzahlung des Arbeitgebers ansteht. Wer den Baukredit durch diese Sondertilgungen jedoch zu schnell abbezahlt, muss mit zum Teil sehr hohen Vorfälligkeitsentschädigungen rechnen, die die Bank erhebt, um nicht auf den entgangenen Zinsen sitzen zu bleiben.
Die Sollzinsbindung
Da sich nur die wenigsten Kreditnehmer für ein Volltilgerdarlehen entscheiden, bei dem die Immobilie am Ende der Laufzeit komplett abbezahlt ist, wird stattdessen eine feste Zinsbindungsdauer mit der Bank vereinbart. Diese Sollzinsbindung, also der persönliche Zinssatz des Kreditnehmers, darf von der Bank während der gesamten Laufzeit nicht verändert beziehungsweise angepasst werden.
Die Tilgungsrate
Die Tilgungsrate beschreibt den Anteil der Kreditrate, mit dem die Immobilie abbezahlt wird. In der Regel liegt die anfängliche Tilgungsrate bei rund 2 bis 3 Prozent – wer jedoch auch über einen längeren Zeitraum hinweg eine hohe Kreditrate stemmen kann, kann die Tilgungsrate zusammen mit der Bank erhöhen, wodurch die Immobilie dementsprechend auch schneller abgezahlt wird.
Kreditrate und Zinssatz
Während die Kreditrate (die sich aus den Kreditzinsen und der Tilgungsrate zusammensetzt) den Betrag bezeichnet, den der Kreditnehmer jeden Monat insgesamt an die Bank zahlen muss, geht es bei dem Zinssatz um den Betrag, den die Bank dafür verlangt, dass sie die Geldmittel zur Verfügung stellt. Hierbei gilt: Je niedriger der Zinssatz, desto günstiger wird die gesamte Immobilienfinanzierung. Zum Abschluss sei noch gesagt, dass die Zinsen derzeit (Stand: September 2021) mit rund 1 bis 2 Prozent (bei Kreditnehmern mit hohem Eigenkapitalanteil sind zum Teil sogar 0,5 Prozent möglich) besonders niedrig sind – was sich in den kommenden Jahren jedoch schnell wieder ändern kann.
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