Fallstricke

 

Wer bauen möchte, dem sei gesagt, dass auf dem Weg zum eigenen Haus viele Fallstricke versteckt sind. Einige mögen schmerzhaft sein, andere werden als selbstverständlich vorausgesetzt. Schließlich baut man ja so oft in seinem Leben....hahaha
Deswegen haben wir hier ein paar Tipps zusammengestellt. Alles beruht auf eigenen Erfahrungen. Allerdings werde ich auch keine Garantie für die von uns gegebenen Tipps übernehmen. Jede Gemeinde, jedes Bundesland, jede Bank, jede Firma oder andere Behörde mögen sich anders verhalten, als in unserem Fall.
Aber wir möchte betonen, dass wir mit allen Institutionen und Firmen bis zum heutigen Tag sehr gut zurecht gekommen sind. Wirklich negative Erfahrungen haben Katja und ich also bisher noch nicht gemacht.

Finanzierung I Problem
Jede Finanzierungsanfrage, die direkt über eine Bank geht, wird in die Schufa eingetragen. Der Eintrag erfolgt sogar ziemlich schnell. Je mehr Anfragen bei Geldinstituten erfolgen um so mehr Einträge stehen also in der Schufa. An sich ja nichts schlimmes, wenn die zukünftigen Bauherren das beste Finanzierungsangebot suchen. Denkt man zumindest.
Manche Banken stellen sich dann allerdings die Frage, warum so viele Anfragen durchgeführt wurden. Und da es bei den Schufaanfragen der Banken nur um Punkte geht, verneinen Banken dann unter Umständen eine Finanzierungsanfrage des Bauherren. Und das eben auch, wenn für die Banken nicht ersichtlich ist, ob eine andere Bank die Finanzierung abgelehnt hat oder es nur eine Anfrage des Bauherren nach einem Finanzierungsangebot war.

Tipp
Eine Alternative sind Finanzierungsvermittler, die anhand der vom Bauherren gemachten Angaben die vermeintlich besten Konditionen für den Bauherren von verschiedenen Banken einholen.
Wir haben uns entschlossen alles über den AWD zu machen, da ja später auch noch Versicherungen abgeschlossen werden müssen. Positiv überrascht hat uns das Ergebnis, als wir kurze zeit nach einem persönlichen Gespräch bereits ein komplettes Finanzierungsangebot in den Händen hielten. Und das zu absoluten Spitzenkonditionen.
Von anderen Seiten habe wir aber auch nicht immer Gutes über den AWD gehört. Komischer Weise scheint das aber ein regionales Problem zu sein und sehr stark abhängig vom jeweiligen Engagement der jeweiligen Person. Wir zumindest können die AWD'ler in Gießen nur aufs wärmste empfehlen.

Finanzierung II Problem
Wir bekamen unter anderem auch Angebote von anderen Finanzdienstleistern, die ziemlich verlockend waren. So wurden uns absolute Spitzenkonditionen ausländischer Banken angeboten, bei denen sich der Zins auf 1,6%, statt der zu der Zeit üblichen 3,5%, beliefen. Da kann man schon ins Grübeln kommen. Doch ist hier Vorsicht angebracht.

Tipp
Sicherlich stimmen die attraktiven Zinsangaben. Das soll hier nicht verschwiegen werden. Doch ist zu bedenken, dass bei einer ausländischen Bank (bei uns Österreich und die EU-Bank) mit zusätzlichen Kosten zu rechnen ist. Jede Überweisung ist eine Auslandsüberweisung. Hier kann unter Umständen einiges an Kosten anfallen.
Aber viel wichtiger ist, dass man nicht den direkten Kontakt hat und bei möglichen Streitigkeiten, das Gesetzt des Heimatlandes der Bank greift. Auch sind die Auszahlungsmodalitäten nicht mit denen von Deutschland vergleichbar.
Letztendlich muss es jeder für sich selbst entscheiden, ob er ein solches Angebot annimmt oder nicht. Nur dann muss bitte auch auf die versteckten Kosten geachtet werden. Und wer kein Finanzexperte ist, wird mit der Prüfung eines solchen Angebots sicherlich überfordert sein.

Grundstücksuche Problem
Die Suche nach einem passenden Grundstück kann sich durchaus als schwierig erweisen. Zwar gibt es im Internet die bekannten Anbieter, doch meist stehen hinter den Angeboten immer Makler, die eine nicht zu verachtende Provision erwarten. Wie kommt man also günstig an ein Grundstück?

Tipp
Nachdem man in etwa weiß wo es einen hin verschlagen soll, ist es sicherlich nicht verkehrt sich einen ersten preislichen Eindruck über die bekannten Internetportale zu verschaffen.
Nachdem man sich sicher ist, dass die Kosten in das Finanzierungskonzept passen würden, sollte man jetzt dazu übergehen die Seiten der jeweiligen Gemeinden, Städte und Landkreise abzuklappern. Oft bieten die Gemeinden direkt und ohne Makler/Provisionen Grundstücke zu sehr akzeptablen Preise an. Zwar gibt es auch hier einige Unterschiede; man muss also vergleichen, doch spart man unter Umständen eine ganze Menge Geld, welches man dann lieber in den Bau stecken kann.
Die Suche im Internet nach entsprechenden Gemeindegrundstücke ist zwar nicht immer einfach aber es lohnt sich auf jeden Fall. Wird man im Internet bei einer Gemeinde nicht fündig, dann lohnt auch mal ein Anruf bei der Gemeinde. Viele Gemeinden bieten ihre Grundstücke nicht immer auf den Homepages an.

Grundstück Problem

Hat man endlich ein Grundstück oder zumindest ein Neubaugebiet gefunden, was einem zusagt, sollte man sich auf dem zuständigen Bauamt der Gemeindeverwaltung den Bebauungsplan besorgen. Zum Einen kann man sich so einen kompletten Überblick über das Baugebiet machen. Zum Anderen sucht man sich vielleicht doch ein anderes Grundstück aus. Außerdem weiß man sofort ob das Traumhaus, sofern man schon eines ausgesucht hat, den baulichen Vorgaben entspricht (Dachneigung, Kniestock usw.). Andernfalls hilft es bei der Haussuche. Ohne die Einhaltung der Vorgaben, keine Baugenehmigung.

Tipp
Es ist wichtig, dass man sich das Grundstück vormerken lässt. Das sollte schriftlich geschehen. So ist man zumindest sicher, dass es einem nicht vor der Nase weg geschnappt wird. Die Vormerkung gilt meist für einen Zeitraum für 14 Tage, ist aber abhängig von der Gemeinde. In dieser Zeit sollte die Finanzierung, zumindest für den Grundstückskauf, gesichert sein.
Sollte das Traumhaus mit den Vorgaben des Bebauungsplans übereinstimmen, bietet sich die Möglichkeit den Bauantrag genehmigungsfrei zu stellen. Da dies aber in den einzelnen Bundesländer unterschiedlich gehandhabt wird sollte man sich genauestens darüber informieren. Der Vorteil des genehmigungsfreien Verfahrens liegt darin, dass keine bis wenig Kosten auf einen zukommen. Beim "normalen" Bauantrag kann es unter Umständen schon mal richtig teuer werden.

Grundstückskauf Problem
Jetzt möchte man also das Grundstück kaufen. Das sollte ja wohl kein Problem sein. Irrtum! Wird das Grundstück mit finanziert kann hier ein Problem auftauchen.

Tipp
Solange die Finanzierung noch nicht zu 100% steht, sollte man auf jeden Fall mit dem Vertragsentwurf zur Bank seiner Wahl laufen, bei Internetbanken sehr schwierig ;-) ) und die Vertragspositionen bezüglich Rangfolge und Auflassungserklärung erörtern. Manche Banken stellen sich da komisch an und als Kunde befindet man sich sehr schnell in einem Teufelskreis.
Die Bank rückt kein Geld fürs Grundstück raus, bevor sie nicht erstrangig im Grundbuch steht (Grundschuld). Die Gemeinde rückt aber nicht von ihrem erstrangigen Eintrag, bevor nicht das Grundstück bezahlt ist. Jetzt nur nicht den Kopf verlieren. Einer von beiden muss jetzt nachgeben. Die Bank hätte natürlich gerne das Grundstück sofort als Sicherheit, wenn sie es bezahlt. Das geht aber nicht, wenn die Gemeinde noch erstrangig eingetragen ist. Würde die Bank jetzt zahlen, hat sie für ein paar Wochen also keine Sicherheit für das bezahlte Grundstück. Genau darauf wird es aber letztendlich hinauslaufen. Diesen Schreck hatten wir im Dezember 2005 und als Bauherr sitzt man nun zwischen zwei Stühlen und soll zwischen Notar (Gemeinde) und Bank vermitteln. Besser ist es, wie in unserem Fall, dass sich Notar und Bänker kurzerhand direkt geeinigt und wir im Nachhinein nur den Schrecken zu verdauen hatten.
Die Bank konnte eigentlich nicht anders als ohne Sicherheit zu zahlen, da alles genau im Kaufvertragsentwurf so beschrieben stand; dass erst das Grundstück zu zahlen ist, und dann die Bank auf den ersten Rang eingetragen werden kann. Genau aus diesem Grund ist es wichtig so früh als Möglich den Vertragsentwurf zu haben, selbst zu lesen und zu verstehen, was bei Juristendeutsch nicht grad einfach ist. Und dann nichts wie ab zur Bank damit. Sollen sich doch Notar und Bänker den Kopf wuschig machen.

Bauantrag I Problem
Da jedes Bundesland seine eigenen Bauvorschriften hat, ist es schwierig hier genaue Tipps zu geben. In der Hessischen Bauordnung ist zumindest das genehmigungsfreie Verfahren und der normale Bauantrag vorgesehen. Das genehmigungsfreie Verfahren kann dann angewendet werden, wenn das Haus gemäß dem Bebauungsplan geplant und gebaut wird.

Tipp
Das genehmigungsfreie Verfahren ist immer vorzuziehen, da es einiges an Kosten spart. Hierzu am Besten dem Architekten Löcher in den Bauch fragen.

Bauantrag II Problem
Wie lange wartet man nun auf die Baugenehmigung?

Tipp
Hoffentlich nicht so lange wie wir. Wir hatten ein genehmigungsfreies Verfahren und haben aus Unwissenheit lustig 2 Monate gewartet. Ende 2005 war eben viel los, jeder wollte noch die Eigenheimzulage kassieren und wir sind ja Geduldig. Ein normaler Bauantrag kann sich schon mal in seiner Bearbeitung gute 8 Wochen Zeit lassen. Aber das ist sicherlich auch sehr abhängig von der Schnelligkeit der einzelnen Bauämter.
FALSCH! Nach HBO (Hessischer Bauordnung) muss, bei einem genehmigungsfreien Bauvorhaben, binnen 14 Tage nach Abgabe des Bauantrags Einspruch seitens des Bauamts erhoben werden. Geschieht dies nicht, ist der Antrag automatisch genehmigt. Meist kommt die Genehmigung schon ein paar Tage nach Antragstellung. So auch bei uns. Nur hatten weder ich noch Katja eine Ahnung was wir denn da bekommen haben. Das Formular nennt sich nämlich "Erklärung der Gemeinde". Also eben eines von vielen Formularen, die man in der Zwischenzeit bekommen hat.
Genau dieses "Erklärung der Gemeinde" ist die Baugenehmigung. Und aus Unwissenheit haben wir 2 Monate verschenkt. Erst dann habe ich mal beim Bauamt nachgefragt, wo denn die Baugenehmigung bleibt. Das Grinsen des zuständigen Sachbearbeiters konnte ich fast durchs Telefon sehen. Vielleicht sind wir da zu blauäugig an die Sache herangegangen?
Also nicht den Fehler machen, den wir anfangs begangen haben. Immer nachfragen, am Ball bleiben und aus unseren Fehlern lernen.

Tiefbauarbeiten Problem
Kostenfalle Tiefbau

Tipp
Die Kosten für die Tiefbauarbeiten dürfen auf keinen Fall vernachlässigt werden. Je nach Bebauungsplan und den darin enthaltenen Vorgaben kann da schon einiges an Zusatzkosten auf einen zukommen. In unserem Fall muss eine Zisterne gesetzt werden. Zusätzlich hierzu müssen wir für die Zisterne einen weiteren Revisionsschacht (Kontrollschacht) installieren, womit wir insgesamt 2 Revisionsschächte haben. Die RW- und SW-Anschlüsse (RW=Regenwasser, SW=Schmutzwasser) und die Verlegung der entsprechenden Rohre als auch die dafür notwendigen Gräben sind mit einzukalkulieren. Dann noch die Drainage, die je nach Bodenbeschaffenheit (Lehmboden) unbedingt zu empfehlen ist. Insgesamt kommt hier dann ein Betrag zusammen, der um die 20.000,- € liegen kann.

Hier sollten auf jeden Fall mehrere Angebote eingeholt werden. Teilweise werden auszuführende Arbeiten von einer Firma an die nächste weiter gegeben. Und da jeder was verdienen möchte, schlägt sich diese Weitergabe auch im Preis nieder. Deshalb sollte genau geprüft werden, ob einzelne Arbeiten direkt an einen anderen Unternehmer gegeben werden können.
Hier können ohne weiteres mehrere € 100,- eingespart werden

Zisterne Problem
Beton- oder Kuststoffzisterne?

Tipp
Sollte eine Kunststoffzisterne in Betracht kommen, so ist zu beachten, dass diese vor dem Verfüllen der Grube mit Wasser befüllt werden muss. Je nach Größe keine Kleinigkeit. Außerdem kommt auch bei diesem Zisternentyp schwerer Boden zum Verfüllen nicht in Betracht.

Bezirksschornsteinfeger Problem
Wann informieren?

Tipp
Noch weit vor der Installation der Heizungsanlage, etwaiger geplanter Kamine und Kaminöfen sollte der zuständige Bezirksschornsteinfeger (BSF) kontaktiert werden. Die Adresse bekommt man auf der Gemeinde-/Stadtverwaltung.
Gemäß HBO (Hessischer Bauordnung) muss dieser eine Stellungnahme und später die Einzelabnahme durchführen und dies schriftlich bestätigen. Kostenpunkt bei uns ca. € 324,-
Je ehr der BSF ins Spiel kommt um so besser. Ein Problem besteht nur darin alle Informationen zur Heizungsanlage, zum Schornstein usw. so frühzeitig von Massa zu bekommen.
Als Baulaie wird man hier teilweise überfordert, aber es läßt sich mit Hilfe des BSF reglen. Wer erst nach Rohbau und Installation der Heizungsanlage/Kamin/Kaminofen den BSF verständigt, hat ggf. mit Mehrkosten zu rechnen, wenn Änderungen an der Bauausführung durchgeführt werden müssen.

Finanzierung III Problem
(Unkalkulierbare) Zusatzkosten

Tipp:
So einiges an Zusatzkosten, die von keinem genannt werden, kommen auf einen zu. Vor allem, wenn man einiges selbst macht/machen muss. Da fehlt es an Geräten, die gekauft oder gemietet werden müssen. In der Menge von Baustoffe (Splitt, Sand, Steine, Rohre) verschätzt man sich schnell, mangels Erfahrung. Zwar können nicht gebrauchte Gebinde, Rohre usw. wieder beim Baustoffhandel und in Baumärkte zurückgegeben werden, doch trotzdem summieren sich die zusätzlichen Ausgaben zu einer beträchtlichen Summe. Dazu kommen dann noch die Kosten für Anträge bei der Gemeinde-/Stadtverwaltung (Straßensperrung, Wasser). Den Baustrom nicht zu vergessen.
Wer also viel an Eigenleistungen erbringt, so wie wir, sollte genügend finanzielle Reserve haben. Wir haben bereits großzügig geplant (so meinen wir zumindest), doch nach einem Kassensturz habe ich festgestellt, dass es ruhig etwas mehr hätte sein können. Es reicht zwar immer noch, aber das Geldpolster schrumpft zunehmend.
Nach meinen Schätzungen sollte für die Zusatzkosten rund ein viertel der gesamten Bausumme eingeplant werden.

Was aber noch viel wichtiger ist: Ständige Kontrolle der Ausgaben und der Geldreserve.
Sonst verliert man unter Umständen schnell den Überblick. Viele Rechnungen und Leistungen werden erst sehr spät abgerechnet (ja, das gibt es wirklich). Und wie schnell vergisst man eine Rechnung über mehrere hundert Euro, bei den vielen Rechnungen, die da bezahlt werden wollen. Dann ist die Überraschung groß. Bei Mietgeräten vergisst man unter Umständen die nächste Gebührenrechnung (Dixi, Baustromkasten, Materialcontainer).

Rechnungen Problem
Rechnungspositionen

Tipp:
Jede Rechnung unbedingt genauestens prüfen. Oft verstecken sich in Einzelpositionen kleine Gemeinheiten. So tauchen u.U. auf einmal Leistungen auf, die nie erbracht wurden oder Abnutzungen von Leihgeräten werden falsch berechnet.
Auch ein Blick auf die Zahlungsbedingungen und das Zahlungsziel sollte man werfen. Eventuell steht hier im Kleingedruckten etwas von Skonto oder der Rechnungsbetrag ist erst in 14 Tagen fällig.

Angebote/Kostenvoranschläge Problem
Angebote und Kostenvoranschläge von Handwerksbetrieben sind oft sehr niedrig. Dies insbesondere dann, wenn es sich z.B. um Erdareiten, Estricharbeiten, Malerarbeiten usw. handelt. Hier steht sehr oft am Angebotsende, dass die tatsächliche Rechnung nach Aufmaß erstellt wird. Und hier ist dann auch der Haken. Die Rechnung fällt um einiges höher aus, als erwartet. Bis 20% darf eine Schlußrechnung über dem Angebot liegen. Bei z.B. Estrich für 150 m2 sind da plötzlich einige hundert Euro mehr zu zahlen.

Tipp:
Wenn möglich einen Termin vor Ort machen, damit sich der ausführende Handwerksbetrieb ein klares Bild von den auszuführenden Arbeiten machen kann.
Und dann geht es ans verhandeln. Die beste Lösung ist ein Festpreis. Und je detailierter das Angebot ist, desto weniger Unstimmigkeiten können später auftreten.